落秋文学

第十四章 房地产理财（第3页）

一些二手房的投资者可能遇到这样的情况，房子刚买没多久，小区物业管理人员就多次上门催缴上年度拖欠的物业管理费。这时想让原房主或中介补交上年度所拖欠的物业管理费是根本不可能的，投资者只能得自己掏腰包了。所以，投资二手房前应查清房产是否拖欠物业管理费等各项费用。如果发现确有存在，可立即要求付清或在买卖合同中确定该费用由谁来承担。

6、对待合同要慎重

二手房买卖合同内容较杂，条款较多，家庭进行投资时有两个方面必须要注意：一是房款的支付。现在的二手房买卖房款支付一般分为定金、二期款、办按揭三个阶段。一般二期款数额较大，所以最好约定二期款在房屋产权证拿到之后再支付。因为在房屋过户之前，房产仍归出卖人所有，这时候出卖人仍可以设定抵押。二是确定违约责任。二手房房产交易复杂且金额也较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免浪费我们的时间和金钱，需要在签署合同时应明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和偿付时间，遵循的原则等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）＿＿日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

购置期房该如何付款

无论做什么买卖，投资者都希望尽可能降低成本，投资房产也不例外。购买期房的方式多种多样，尽管各种付款方法都有其自身的特点，符合不同人群的需要，但是作为投资者，还是应当尽量选取更节约的付款方式。一般来讲，购置期房的付款方式主要有以下几种。

1、一次性付款

在开发商已经确定的前提下，选择一次性的付款方式，当然会得到相应的优惠。比如购买一套100平米、1年期的期房，假定价格为2500元平方米，则总房价约为25万元。如果选择一次性付款，开发商给予每平方米100元的优惠，那么购房者总共可以节省1万元。我们可以将这笔钱储蓄起来或者投资其他项目。如果采取分期付款购房，不仅得不到优惠，而且按揭部分还需要支付利息。由此看来，一次性付款能够节省很多钱。

尽管一次性付款已经可以节省一部分钱了，但是我们仍然可以通过一些小技巧来进一步降低成本。一次性付款的期限通常为1个月时间左右，在这个期限内购房者可以适当“赖账”，能晚交则晚交。现在一套房子的价格少则几十万，多则百万千万，每天产生的利息都不少。另外，开发商通常允许一次性付款的购房者留5%～10%的待付尾款，可以在期房竣工交付钥匙时再全部付清。那么我们可以尽量争取，尽可能多留些待付尾款。

2、运用存单、国债质押贷款付款

在购房时我们都会动用存款、国债等自有资金进行支付，但有时候不少朋友持有的定期存款和国债中有很多是在几年前高利率时期存入的，存期可能已经过了大半，此时若提前支取会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有一定的时间，我们不妨用存单或国债向银行申请抵押贷款进行短期融资。但是这笔账购房者要算清楚，银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款，如果存单到期后所得利息扣除抵押贷款利息后，仍然足以超过提前支取所得的活期利息，那么这样融资购房者就节约了成本。

3、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款付款

如果动用自有资金付款仍有一定的资金缺口，那么购房者可以向银行申请个人住房贷款，但在申请贷款时要注意把握以下两个要点：

（1）要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，最为优惠的要数个人住房公积金贷款的利率，其次是银行个人住房按揭贷款。所以只要平时及时足额缴纳了公积金的职工，均应首先申请最大额度、最长期限的公积金贷款。没办法申请个人住房公积金贷款的，只能退而求其次，用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。

（2）要根据贷款后是否会提前还贷来选择每月的还款方式。目前银行的主要还款方式主要有等额本息还款法和等本不等息还款法两种。

4、预定期房，用小损失换取更大的升值空间

在未开盘之前，可以先从图纸上选择一套或几套环境、套型、朝向等都极其理想的期房并通过初步协议向开发商进行预订下来。这种情况下，我们需要向开发商缴付每套1万～3万元不等的定金。这些钱最后当然会归于购房款项当中，只是损失一些利息。但是这点儿利息和日后房屋之间的差价比起来，就是在是微不足道了。我们要想在秋后有收成，就必须将这点利息作为种子。

选房后如何签订购房合同

近些年来，随着投资房产的人越来越多，购房纠纷也呈上升趋势，或因价格有诈，或因交付延迟等等，给投资者带来了一定的财力和精神上的损失。而出现这些纠纷的大部分原因是投资者在签订购房合同时粗心大意所致。许多的投资者在签订合同时任由销售人员填写，使合同失去了它应有的作用。因此，签订购房合同时一定要慎重对待，因为投资者的权利和义务都体现在内了。一旦将来与开发商发生纠纷，购房合同是解决纠纷的重要根据。因此，在签订合同之前，投资者需要仔细检查开发商的资格和“五证”。一定要看清楚开发商的《房屋产权证》是否包括了自己想买的房子。一切检查都没问题之后，缴纳一定数额的定金即可。

签订合同的过程中，投资者必须要解决自己所有的疑惑，通常，开发商会将一些承诺印在宣传品上，或由售楼人员口头上答应，但是等到实际交付的时候就可能会出现问题。开发商可能会将当初的承诺推翻，说合同中并没有写。所以，投资者千万不能疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实到合同之中。

假如投资者由于专业的知识不做到对合同的内容一目了然，还可以委托律师协助自己办理，律师可以帮助投资者起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表等等。总之，签订合同是所有购房环节中最重要的一环，投资者务必要提起高度的重视。签订合同的具体过程如下。

1、谈妥价格后，购房者应签订认购书，并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可以终止协议、索回定金。认购书的主要内容包括：认购物业、房价、付款方式、认购条件等。

2、签订完认购书之后，售楼方应该给投资者发放《签约须知》，内容应当有：签约地点、投资者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关的税费等。

3、完成以上环节之后，就该签订正式的购房合同了。在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。投资者对合同中的各项条款一定能够要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键的条款。尤其是在违约条款中，必须要写明如果产生质量问题、面积不符、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分构成：格式条款、选择条款、协议条款。格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。其基本内容主要包括：

（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等。

（2）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等。

（3）质量标准，包括装饰、设备的标准、设计的变更的约定、房屋交接与违约责任等。

（4）产权登记和物业管理的约定。

（5）保修责任，购房人的使用权限。

（6）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等。

（7）违约赔偿责任。

（8）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。