落秋文学

第十四章 房地产理财（第2页）

一些中介公司往往打出“购房免佣金”、“佣金半价”的口号。事实上，这只是为了吸引客户而打出的幌子。要知道，佣金是中介的利润来源，他们怎么可能会降低自己的利润、收益呢？表面上免收佣金或者少收佣金，实际上中介公司会从“差价”中补回来。这已经违反了“供需见面、透明交易、签三方约、不吃差价”的相关规定。因此，“免佣金”完全是中介公司采用的障眼法。

4、擅自挪用房款投资

许多非正规中介公司利用房屋买卖资金由自己托管的便利，将大笔款项用于短期投资（如股票、期货、基金等），更有甚者还将其存入银行里赚取利息，以期从资金的“流动”中赚取大笔灰色收入。而一旦投资不利，大笔购房款也就付之东流。

家庭投资房产时要想避免这种现象的发生，在与房屋中介打交道时，应将大笔交易资金交给银行全权负责监管。这虽然需要支付一定数额的监管费，但安全系数高。

提前还贷，少付利息

很多家庭在投资房产时仍是通过银行个人住房按揭贷款来购房，这也就意味着这种方式的成本仍然比较高。但是在具体操作过程中，如果我们收入增长，还贷能力增强，那么提前还贷也可以减少贷款的利息，从而减少购房的总开支。

很多投资房产的人在开始投资时，总是担心自己的收入，害怕还不上月供反而弄巧成拙，因此会选择多贷一些、贷期长一些的保守策略。但实际上，这样反而会导致我们多付出不少利息。比如说，家庭在投资时的贷款额为30万元，贷款期限为20年，按照等额本息的还款方式计算，总利息约为25万元左右。如果我们将贷款期限缩短为15年，那么贷款利息大约为18万元。由此可见，只要我们收入增长，最好还是尽量选择提前还款。

在贷款的前几年中，由于本金的数量大，利息也较高，所以建议在贷款的前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额就会下降，以后的利息负担也会相应减少。至于提前还贷选择何种方式最合算，还要视贷款人的具体情况而定。需要特别注意的是：贷款人提前还款时，首先要和银行签订补充协议，用来更改借款额或者借款期限；其次，要办理提前还贷手续，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。一般来说，银行会在一个月内给予回复，因此消费者申请提前还款要掌握好时间，以免耽误时机。提前还款通常有以下几种方式可以选择。

1、增加月供，挤压期限

如果自己的月收入出现大幅上调，那么在提前还部分贷款后，可以选择，增加月供，使期限缩短的办法。这样可以节省利息，并尽快将贷款还清。

2、月供不变，压缩期限

提前还一部分贷款，在保持月供水平不变的情况下，相应缩短贷款期限。这样也可以节省相当可观的一笔利息。

3、一次还清

如果我们通过其他投资回笼了足够偿还欠款的资金，而一时又没有更好的投资方式，那么就先把房屋欠款本息还清。这样当然是最省钱的办法，但是难度比较大。

4、月供、还款期限均减

提前还一部分贷款，然后将把月供数额和还款期限均减少，这样即能节省利息，又能降低每月的还款压力，还可以缩短战线，提前还清贷款。

5、减少月供，保持期限

提前还一部分贷款，在保持原来还款期限不变的情况下，减少月供，这样不仅可以减少一部分利息，而且可降低每月的还贷压力。

另外需要指出的一点是，对于投保的购房者来说，提前还贷还可以通过退保来降低成本。即贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人持贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续，原个人住房贷款的房屋保险合同也提前终止。这时候，借款人可持保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司领取未到期的保险费。不过如果我们未能一次性付清所有贷款，则不能要求退保。

理智投资二手房

所谓二手房，指的是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、第二次上市进行交易的房产。近年来，由于二手房市场的投资日益火爆、获利丰厚，越来越多的家庭将投资眼光转移到二手房产上。由于二手房的价格比新房稳定，只要选择良好的地段、房型，不仅能赢得长期的租金赢利，还可以得到房子的产权。然而，任何投资都具有一定风险，如果操作不当，便会亏本。专家建议，要想获得最佳的理财效果，家庭投资二手房一定要注意以下几个方面。

1、搞清二手房的产权问题

在二手房交易中，产权证是最重要的。房屋不同于其他商品，价值量大，而法律对房屋的保护主要是针对具有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，在投资二手房前，一定要弄清房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适投资也不能购买，以免成交后拿不到房屋产权证。

2、正确评估二手房

投资二手房都以获利为目的，但错误的评估可能使我们血本无归。其中最大的风险就是对各环节评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。一般来说，地段的好坏决定了房屋未来的升值潜力。因此家庭最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，随着商圈的不断成熟，二手房价值也会充分体现出来。此外还要考虑小区是否封闭，保安水平怎样，小区绿化工作如何，物业管理公司提供服务是否及时，这些都是决定二手房能否升值的重要因素。

3、小心被抵押的房产

现在很多人都会通过房屋抵押获取贷款。如果在投资二手房时购得这类房产，只会给投资者带来诸多纠纷。因此，家庭在购买二手房时应明确房屋产权是否抵押，以免蒙受时间和金钱的双重损失。

4、查明房款是否已付完

现在，多数人购买房屋都是采用按揭贷款，买房者在支付一定比例的首付后，余款通过银行按揭支付。因而投资二手房时务必要了解原房主是否已还清银行的按揭贷款，房子的房产证、土地证是否已经办理，以免为他人付款。

根据我国《合同法》和《担保法》的有关规定，转让债务必须先获得担保人的同意。因此，二手房投资者在办理银行按揭贷款时，应先取得开发商的同意，再与开发商和银行另行签订贷款协议。

5、明确附加费用谁来承担