落秋文学

第四章 房屋买卖拆迁典型案例证据提示（第2页）

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2001年12月21日）

第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。

对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。

开发商违反预售商品房广告构成违约吗?

审判关键

开发商违反预售广告宣传资料引起纠纷，如能证明广告和宣传资料具体明确，对购房合同及房价有重大影响，则开发商构成违约。

【案情】

基于小区楼房间距有50米、小区绿化率为50％的宣传广告，2000年、2001年间，一些业主先后购买名为“金鼎丽舍——朝阳阁”（即“金鼎丽舍”一期）的商品房入住，房产开发商分别以1997年和2000年《上海市内销商品房预售合同》与购房业主签订合同。2002年2月，开发商又开始建造“金鼎丽舍”二期，并于同年2月28日，在“朝阳阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。业主们这才得知，拟建的“荣辉阁”与“朝阳阁”的间距，从原来约定的50米缩小为30．4米。为此，38户业主于2003年3月下旬以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约38万元。

面对起诉，房产开发商辩称，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，为适应现代化小区的要求，报上海市计委变更立项，将“荣辉阁”由原先的点式建筑规划为板式建筑获得了批准；小区规划系政府提出的要求，非自己的责任。业主们的预售合同中，虽附有小区平面示意图，但示意图注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以金鼎规划土地局批准文件为准”。开发商强调预售合同中的平面示意图是不特定的，最终应以有关部门批准为准，所以才在38户业主居住的“朝阳阁”大堂张贴告知。至于楼房间距不足50米及绿化率的内容，合同中并无约定，那么自己的行为不构成对业主的违约。

房产开发商表示，变更小区规划是获有关部门批准的，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，发现原规划不科学，故整合统一合并建造；宣传资料中的标图属不特定的，仅属一种方案；宣传资料中的平面图，没有作为合同附件附属在合同中，应认定双方对小区规划并无约定。即使构成违约，也应按照合同内容作退房处理。

【审判】

法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“金鼎丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“朝阳阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至30．4米，明显违反了小区规划，属于违约行为。开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。

在1997年和2000年版本的合同中，双方约定了违约金的数额。法院遂作出了一审判决，对持1997年版本购房合同的业主们，开发商需以购房总价款的5％的违约金赔偿；而对持2000年版本购房合同的业主们，以双方约定的总房价款的3％的违约金赔偿。

【证据提示】

根据《民事诉讼法》关于举证责任分担的原则，结合本案的具体案情，本案原被告双方分别应当承担下列举证责任：

（一）原告38位业主应承担的举证责任

在本案中原告38位业主提出了请求房地产开发商承担违约责任的诉讼请求，因此应当对该诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲：

1．原告应当证明房地产开发商的广告宣传具体明确，应视为合同的一部分。房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区楼房间距有50米、小区绿化率为50％的小区规划平面示意图可作为证据使用。

2．原告应当证明房地产开发商擅自更改广告宣传中的设计方案是其单方面的行为，并非政府有关部门的强制性行为，构成违约。房地产开发商在对二期房屋向上海市计委申报建设工程规划许可时的变更立项资料可以证明变更规划是由开发商先提出的，并非政府强制要求变更。

（二）被告房地产开发商应承担的举证责任

被告房地产开发商否认自己应承担民事责任，因此应当对该抗辩及有关事实和理由进行举证。

1．被告房地产开发商应当证明其发布的广告宣传资料并非具体、明确，因而不构成其商品房预售合同的组成部分。

2．被告房地产开发商应当证明其更改广告宣传中的设计规划并非自己的行为。被告虽提供了上海市计委的批准文件，但不足以证明政府强制行为的存在。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

对于拆迁补偿安置协议纠纷应该如何处理?