落秋文学

第四章 房屋买卖拆迁典型案例证据提示（第1页）

第四章房屋买卖、拆迁典型案例证据提示

预售方擅自改变设计，买受人如何举证维权?

审判关键

商品房预售协议履行过程中预售方擅自变更设计方案引起纠纷，预售方需证明变更的合理性与合法性。买受方需证明其所遭受的损失及该损失与对方违约行为间有因果关系。

【案情】

海南通达实业有限公司（以下简称通达公司）于1998年开始建设的“南海传说”，系产权酒店项目，该项目主要由古罗马温泉浴场、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。1999年12月29日以及2000年1月3日、1月8日、2月18日，通达公司分别与何某等七人签定《商品房购销合同》，约定“南海传说”之阿波罗中心酒店的房屋各一套。如果通达公司不能按时交付房屋，将按购房总价款的5％向预购人支付违约金。何某等人签订合同后，均按照合同约定支付了首期款，同时按约定分别与被告签订了《银行按揭贷款办理的补充条款》。通达公司在建设过程中，以通达函（2000）001号文向海南省发展计划厅提交《关于海南皇冠滨海温泉酒店可行性研究报告批复申请》并附可行性研究报告。2000年1月20日，海南省发展计划厅以琼计社会（2000）26号文作出批复，同意通达公司投资建设“皇冠温泉酒店”，项目仍由原主体建筑组成。此后，通达公司又以通达文（2001）037号文向琼山市政府申请确认“皇冠温泉酒店”项目建设的合法性，琼山市人民政府以琼山府函（2001）106号文批复“同意通达公司将疗养保健中心拓展为集旅游、度假、休闲、疗养为一体的皇冠温泉酒店”。至此，尚在建设中的“南海传说”开始以“皇冠温泉酒店”之名继续建设，通达公司同时对原“南海传说”设计方案作出适当修改，但未改变总体布局。2001年12月11日，通达公司向购房者发出《致客户函》，称其已将原来“一般的疗养度假中心”变更为“五星级产权式度假酒店”，并相应“加大了投入，增加了成本”，与原告所签订的合同的标的“在性质上已发生了根本性变化”，加之房间不能如期交付，按揭不能如期办理，因此要求调整原合同所定价格，按“现在定价”购买。该函发出后，部分购房者退房，但何某等七人一致要求被告承担违约责任并按原合同继续履行。2001年12月21日，通达公司向何某等人发出《知会》，明确表示无力按原合同确定的价格履行，愿意承担合同不能履行之责任。无奈之下，何某等七人向法院起诉。

原告诉称：被告与七位原告签订了《商品房购销合同》后，未能按合同约定的2001年12月18日前交付房屋，亦未依约为原告办理房产证。不仅如此，被告还以《致客户函》的形式，列举种种理由，欲终止业已生效的《商品房购销合同》。被告此举违反了《合同法》的规定，违背了市场交易的诚实信用原则，严重损害了七位原告的合法权益。为此，七位原告共同诉请人民法院：1．判令被告继续履行与七位原告签订的《商品房购销合同》；2．判令被告赔偿七位原告损失共计1611596．50元；3．判令被告承担本案诉讼费用。

被告通达公司辩称：我公司与七位原告签订的《商品房购销合同》，合同签订后，我公司依约部分履行了义务，对“南海传说”进行立项和基本建设。在建设过程中，由于市场原因，为提高“南海传说”的品质，将原来的一般疗养度假中心项目变更为五星级的度假酒店。在得到政府有关部门批准后，我公司正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更，我公司相应加大了投入，增加了成本。故原合同标的已不存在，我公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。为此，我公司于2001年12月11日和21日分别向原告发出了不能履行合同的通知。此外，我公司不能履行合同导致违约，所要承担的责任主要是合同中约定的违约金，以及原告所能证明的和我公司有因果关系的损害后果。

【审判】

审理查明，由于被告通达公司对阿波罗中心酒店的平面布局和房间结构均作出了一定调整，致使原合同所确定的房间号发生变化。经委托有关技术部门鉴定，七位原告经过对比新旧平面位置图并现场指认得以明确。

最后，法院判决如下：

一、原告何某等七人与被告通达公司签订的《商品房购销合同》有效；

二、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内，将皇冠温泉酒店之阿波罗中心酒店与原来相对应的房间分别交付给原告何某等七人；

三、被告通达公司应于本判决生效之日起30日内，按购房总价款的5％向何某等七位原告支付违约金，逾期履行，按民事诉讼法232条的规定处理；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费人民币25068元、鉴定费人民币3500元，均由被告负担。

【证据提示】

根据《民事诉讼法》关于举证责任分担的原则，结合本案的具体案情，本案原被告双方分别应当承担下列举证责任：

（一）原告何某等七人应承担的举证责任

在本案中原告何某等七人提出了要求通达公司赔偿其损失的诉讼请求，因此应当对该诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲：

1．七原告应当证明自己与通达公司签订的商品房预售协议合法有效。双方所签的《商品房购销合同》可以证明该协议有效。

2．七原告应当证明通达公司在得到政府有关部门批准后，将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”，并非“原合同标的已不存在”，也并非通达公司“事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》”。

本案中的鉴定结论经由法院委托有关技术部门对七位原告在“皇冠温泉酒店”之阿波罗中心酒店现场指认与其所购买的“南海传说”的对应房间号，并由技术部门测量了实际建筑面积。从而确定了通达公司继续履行合同的标的物仍然存在。

3．七原告应当证明因为通达公司的违约导致损失额为1611596．50元，即这部分损失与通达公司的违约行为之间具有因果关系。七原告的付款凭证、所签的《按揭补充条款》可表明实际损失额。通达公司向原告所发的《知会》表明其有违约行为，造成原告方损失。

（二）被告通达公司应承担的举证责任

1．通达公司应当证明其在得到政府有关部门批准后，正式将“南海传说”项目变更为“皇冠温泉酒店”。由于项目变更，通达公司相应加大了投入，增加了成本。原合同标的已不存在，通达公司事实上已不能履行与原告签订的《商品房购销合同》。相关政府批复可证明项目变更的合法性，但通达公司无法充分证明合同履行不能。

2．通达公司应当证明七原告所主张的损失额并非全部由通达公司的违约行为引起。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》（2001年4月4日）

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。